Calculatrice de rentabilité d’un immeuble à revenus
À quoi sert une calculatrice de rentabilité immobilière ?
À sortir l’aiguille de la botte de foin! Des dizaines d’immeubles à revenus affichent des prix et des revenus qui se ressemblent. À l’œil, rien ne les distingue. La calculatrice fait ce tri en quelques minutes par propriété et vous dit lesquelles méritent une visite.
Elle calcule pour vous les quatre chiffres qui décident :
Le revenu net : c’est ce que l’immeuble rapporte une fois toutes les dépenses payées. Le remboursement du capital : c’est la part de votre dette que vos locataires effacent chaque année. L’augmentation de valeur : ce que l’immeuble prend sur cinq ans. L’équité créée, ce sont les trois réunis. C’est ce montant qui financera votre achat suivant.
Deux immeubles au même prix peuvent donner des résultats opposés sur ces quatre chiffres, et la fiche descriptive ne le montre jamais.
La calculatrice applique les repères qu’un prêteur utilisera sur votre dossier : mise de fonds selon le nombre de logements et le type d’occupation, prime d’assurance, planchers pour vacance et de mauvaises créances, dépenses normalisées. Vous voyez l’immeuble tel que la banque le verra.
Ce que cette calculatrice de rentabilité vous permet de découvrir :
Cette calculatrice est un outil de professionnels pour filtrer le bon achat du mauvais. Essayez-la maintenant sur un cas réel. Ouvrez la fiche de l’immeuble que vous surveillez en ce moment, entrez son prix, ses loyers et ses taxes, vous aurez votre réponse en moins de deux minutes.
1Financement
2Revenus
3Dépenses annuelles
4Votre scénario sur 5 ans
Hypothèses de calcul
Exploitation
Indicateurs de rentabilité
Capacité de financement estimée
Par logement
Repères, non des verdicts. Les fourchettes citées sont des points de comparaison du marché québécois, pas un jugement sur votre projet : un immeuble à liquidités légèrement négatives peut convenir à une stratégie de prise de valeur, comme un RCD sous 1,25 peut se financer autrement. Le RNE est le revenu net avant hypothèque; le TGA (RNE ÷ prix) situe l'immeuble dans son marché; la valeur économique (RNE normalisé ÷ TGA du secteur) est la valeur que le prêteur reconnaît et, pour un immeuble de 5 logements et plus, c'est elle qui plafonne le financement.
Mise de fonds minimale au Québec. Propriétaire occupant : 5 % sur la première tranche de 500 000 $ puis 10 % jusqu'à 1,5 M$ pour 1 ou 2 logements, 10 % pour 3 ou 4 logements. Investisseur non occupant de 2 à 4 logements : 20 %, un prêt locatif de petite taille pouvant être assuré jusqu'à 80 % de la valeur. Cinq logements et plus : environ 15 % en financement assuré, 25 % en conventionnel. L'assurance SCHL est obligatoire sous 20 % et offerte jusqu'à 1,5 M$; la prime s'ajoute au prêt, mais la TVQ de 9,975 % se paie comptant chez le notaire.
Avertissement et limitation de responsabilité. Cette calculatrice est un outil d'estimation fourni à titre purement informatif. Les résultats dépendent entièrement des données saisies par l'utilisateur et d'hypothèses simplifiées : ils n'incluent ni les droits de mutation, ni les frais de notaire, d'inspection, d'arpentage ou de démarrage, ni l'impôt, ni les travaux, réparations ou remplacements à prévoir. Aucune garantie n'est donnée quant à l'exactitude, l'exhaustivité ou l'actualité des calculs, des taux, des primes d'assurance ou des normes réglementaires reproduits, ceux-ci pouvant être modifiés sans préavis. Ce calcul ne constitue ni une offre de financement, ni une préqualification hypothécaire, ni un avis financier, fiscal, comptable, juridique ou d'évaluation, et ne remplace pas l'analyse d'un prêteur, d'un évaluateur agréé, d'un comptable ou d'un conseiller juridique. Le Groupe Antoine Halabi, ses courtiers et ses collaborateurs déclinent toute responsabilité quant aux décisions prises, aux offres déposées ou aux pertes subies sur la foi de ces résultats. L'utilisation de cet outil vaut acceptation de ces limites.
Groupe Antoine Halabi, Courtiers immobiliers. AntoineHalabi.com 450 234-6762
Est-ce que l’immobilier est plus rentable que la bourse ?
L’investissement immobilier offre un avantage financier unique grâce au levier financier : contrairement à la Bourse où seul votre propre capital génère des revenus, l’immobilier vous permet de faire travailler l’argent de la banque pour vous.
En ne fournissant qu’une mise de fonds initiale, c’est l’intégralité de la valeur du bien , financée en grande partie par le prêt hypothécaire et remboursée par les loyers de vos locataires, qui s’apprécie au fil du temps.
Cet effet multiplicateur accélère considérablement la création d’équité tout en offrant une protection naturelle contre la volatilité des marchés d’actions, où la valeur d’une entreprise peut s’effondrer du jour au lendemain. De plus, l’immobilier repose sur un actif tangible dont la valeur tend à augmenter de façon constante sur le long terme, porté par l’inflation et la demande fondamentale en logement.
Quelle mise de fonds faut-il pour acheter un immeuble à revenus ?
Elle varie selon le nombre de logements et selon que vous habitez ou non l’immeuble. Un propriétaire occupant d’un duplex ou d’un triplex obtient des conditions plus souples qu’un investisseur qui n’y habite pas.
À partir d’un certain nombre de logements, le prêteur évalue l’immeuble comme une entreprise plutôt que votre salaire.
Une préapprobation hypothécaire vous fournit le montant exact qu’un prêteur est disposé à vous accorder pour votre investissement.
Est-ce qu’un courtier peut m’aider à dénicher une propriété à revenus rentable ?
Pas n’importe quel courtier, mais un courtier avec la qualification et la certification pour transactions d’immeuble à revenus, oui et c’est souvent là que se joue la rentabilité.
Depuis 2007, nos services en cette matière sont détaillés sur notre page dédiée aux personnes qui souhaitent investir en immobilier.
On vous offre une consultation gratuite pour élaborer une stratégie d’acquisition adaptée à vos objectifs : quel type d’immeuble viser, combien y mettre, et à quel moment passer au suivant. Pour faire valider la propriété que vous analysez et obtenir des conseils concrets sur une acquisition rentable.
Vos questions sur la rentabilité d’un immeuble à revenus
Combien la banque va-t-elle me prêter pour un immeuble à revenus ?
Le montant dépend d’abord du nombre de logements, parce que le prêteur ne regarde pas la même chose de part et d’autre de cinq portes.
De 1 à 4 logements, il évalue votre dossier personnel et y ajoute une portion des loyers. La mise de fonds minimale est de 20 % si vous n’habitez pas l’immeuble. Si vous y habitez, elle descend à 5 % sur la première tranche de 500 000 $ pour un duplex, et à 10 % pour un triplex ou un quadruplex.
À partir de 5 logements, il évalue l’immeuble comme une entreprise. Il normalise les dépenses, établit le revenu net d’exploitation, puis applique deux tests : un ratio de couverture de la dette, généralement situé entre 1,10 et 1,30, et un plafond de prêt-valeur d’environ 75 % en conventionnel ou 85 % avec assurance SCHL. Le prêt retenu est le plus petit des deux.
La calculatrice affiche ces deux montants et le prêt probable qui en découle. Pour connaître votre capacité personnelle et votre taux, une préapprobation hypothécaire reste l’étape suivante.
Est-ce qu’un duplex ou un condo est un bon premier investissement ?
Oui, c’est le point de départ le plus fréquent. Un duplex ou un triplex vous donne du contrôle sur les loyers et sur les dépenses, et vous pouvez y habiter pour accéder à un meilleur financement. Un condo demande moins de gestion, ses frais de copropriété remplaçant une partie de l’entretien. Dans les deux cas l’objectif est le même : bâtir l’équité et la capacité d’emprunt qui financeront votre deuxième immeuble.
Quelles dépenses faut-il inclure pour calculer la rentabilité d’un immeuble à revenus ?
Avant les dépenses, deux retenues s’appliquent aux revenus bruts : une provision pour vacance d’environ 3 % et une provision pour mauvaises créances d’environ 1 %. Ce sont les planchers que retiennent les prêteurs, indépendamment du taux d’inoccupation de votre secteur.
Viennent ensuite les dépenses d’exploitation : taxes municipales et scolaires, assurances de l’ordre de 700 $ par logement ou de 300 $ en copropriété, électricité des espaces communs et chauffage lorsqu’il est inclus, déneigement et entretien du terrain, conciergerie autour de 1,5 % des revenus, entretien et travaux autour de 5 % des revenus, frais de gestion autour de 5 %, et les frais de copropriété s’il y a lieu.
Un prêteur normalise la conciergerie, l’entretien et la gestion même lorsque vous les assumez vous-même. Il évalue l’immeuble, pas votre disponibilité. C’est ce qui explique qu’un calcul maison optimiste ne survive pas à l’analyse bancaire.
Est-ce que le MRB, le multiplicateur de revenus bruts, est le bon indicateur pour investir dans un immeuble à revenus ?
Le MRB est un excellent outil de tri et un mauvais outil de décision.
Il se calcule à partir de deux chiffres qu’on trouve sur n’importe quelle annonce, ce qui permet de classer vingt immeubles en quelques minutes. C’est là sa force, et elle est réelle. Mais il ne voit rien de ce qui se passe entre le loyer encaissé et l’argent qui reste.
Il ignore la structure de dépenses : deux immeubles au même MRB, l’un avec le chauffage inclus et des fenêtres à remplacer, l’autre où les locataires paient leur énergie, ne dégagent pas le même revenu net.
Il ignore la vacance et les mauvaises créances. Et il ignore votre financement, puisque votre mise de fonds, votre taux et votre amortissement n’y apparaissent pas, alors que ce sont eux qui déterminent vos liquidités. Autrement dit, deux acheteurs devant le même immeuble au même MRB n’obtiennent pas le même résultat.
Ce qui le complète : le revenu net d’exploitation, le taux global d’actualisation qui en découle, le ratio de couverture de la dette que votre prêteur appliquera, et vos liquidités réelles. La calculatrice affiche les quatre à côté du MRB, précisément pour qu’aucun ne décide seul.
Comment savoir quel prix maximal payer pour un immeuble à revenus ?
Trois plafonds s’appliquent, et c’est le plus bas qui commande.
Le premier vient du prêteur : le montant qu’il consent, ajouté à votre mise de fonds, donne le prix qu’il acceptera de financer. À partir de cinq logements, ce plafond découle du revenu net normalisé de l’immeuble, pas du prix demandé par le vendeur.
Le deuxième vient de vos liquidités : à taux et mise de fonds donnés, il existe un prix au-delà duquel l’immeuble cesse de s’autofinancer.
Le troisième vient de votre stratégie. Un prix supérieur peut se défendre si vous visez la prise de valeur, une remise en marché des loyers ou un immeuble rare dans un secteur que vous ciblez.
La calculatrice affiche les deux premiers : le prix maximal financé par la banque et le prix pour liquidités neutres. Le troisième se discute.
Prêt à devenir un investisseur en immobilier ?
Vous avez vos chiffres. L’étape suivante, c’est de les faire valider et de trouver l’immeuble qui correspond à votre objectif. Antoine Halabi, courtier immobilier agréé, analyse votre projet, vous propose une stratégie d’acquisition et vous accompagne jusqu’au prochain achat.
